Błażej Sarzalski

radca prawny

Radca prawny, wpisany na listę w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach, ekspert portalu Wyborcza.biz. Doradza w zakresie prawa spółek, a w szczególności tworzenia i przekształceń spółek handlowych oraz ich funkcjonowania.
[Więcej >>>]

Jak nabyć nieruchomość na spółkę LLC, albo spółkę z udziałem spółki LLC?

Błażej Sarzalski19 lipca 20178 komentarzy

Od niedawna w Krajowym Rejestrze Sądowym, spółki będące “cudzoziemcami” w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą ujawniać, czy są także właścicielami nieruchomości. Na tej kanwie i na kanwie niedawnego komentarza pod wpisem dotyczącym spółek z Wyoming czas na kilka słów o nabywaniu nieruchomości przez spółki Delaware.

Pytanie, jakie często słyszę jest następujące:

Czy można nabyć nieruchomość na spółkę Delaware?

Odpowiedź jest oczywiście twierdząca, spółka taka posiada bowiem zdolność prawną i może być podmiotem praw i obowiązków, jak zwykle jednak, diabeł tkwi w szczegółach.

Po pierwsze, musimy przygotować się do samego aktu notarialnego nabycia nieruchomości i dysponować dokumentacją spółki, na którą składać się powinny co najmniej: certificate of good standing, certificate of incumbency, certificate of formation – wszystko oczywiście z klauzulami apostille, a nadto najlepiej jeszcze umowa spółki oraz uchwały o powoływaniu menedżerów, względnie certyfikaty uczestnictwa w spółce. Wszystko przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Po drugie, trzeba rozstrzygnąć kwestię, czy mamy do czynienia z cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, co wcale nie jest prostym zadaniem.

Najogólniej rzecz biorąc można bowiem interpretować ustawę na dwa sposoby. Ustawa uznaje za cudzoziemca bowiem: osobę prawną z siedzibą za granicą, a także nieposiadającą osobowości prawnej spółka osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego albo obcych osób prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. Cudzoziemcem nie jest zatem spółka nieposiadająca osobowości prawnej, w której wspólnikami są Polacy.

Jeżeli więc uznać, że spółka LLC z Delaware to osoba prawna to musimy traktować ją jako cudzoziemca, jeżeli natomiast uznać, że osobą prawną nie jest (nie posiada osobowości prawnej), a wspólnikiem spółki byłby Polak, to cudzoziemcem owa spółka by wcale nie była.

Czy spółka LLC jest więc osobą prawną?

Wątpliwości mogą wynikać po pierwsze z tego, że domyślnie owa spółka nie jest traktowana jako podmiot prawa podatkowego (co można jednak zmienić wybierając inny model opodatkowania), po drugie, z faktu że mówimy jednak o spółce, która opiera się na systemie common law. Stąd więc ostrożnie należy podchodzić do przypisywania tego typu spółkom koncepcji prawnych właściwych dla europejskiego, a w  szczególności polskiego porządku prawnego.

Z dużą dozą ostrożności uznawałbym więc tego typu spółkę za osobę prawną – w związku z tym więc, za cudzoziemca.

W konsekwencji na nabycie nieruchomości potrzebne będzie zezwolenie MSW.

W czym mogę Ci pomóc?

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radcy Prawnego Błażej Sarzalski w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    Sylwester 19 lipca, 2017 o 17:39

    Witam a jak wygląda sprawa z aportem nieruchom. w polsce do 1 osobowej spółki lcc

    Odpowiedz

    Błażej Sarzalski 20 lipca, 2017 o 10:40

    O co konkretnie Pan pyta?

    Odpowiedz

    Zbigniew 3 czerwca, 2020 o 19:48

    od 2016 roku mam założoną firmę w Woyoming. W 2019 r. założyłem oddział w Polsce mysląc o uruchomieniu produkcji m.in. na rynek amerykański.Niestety ten pomysł upadł została tylko niedokończona rejestracja spółki LLC Oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie.
    Obecnie mam problemy finansowe i mam pytanie , czy możliwe jest przeniesienie nieruchomości aportem lub darowizną do spółki amerykańskiej LLC poprzez np. Oddział w Polsce ?
    Czy są jakieś inne możliwości aby ewentualnie komornik w Polsce nie mógł ruszyć nieruchomości

    Odpowiedz

    Błażej Sarzalski 4 czerwca, 2020 o 08:08

    Przeniesienie nieruchomości na spółkę LLC jest w teorii możliwe, niemniej w tym przypadku uznałbym to za czynność zmierzającą do uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela, być może nawet karalną na podstawie przepisów Kodeksu karnego

    Odpowiedz

    Szymon 16 września, 2020 o 23:46

    A czy mając jednoosobową LLC (rozliczaną standardowo) można legalnie w Polsce wynająć mieszkanie? Czy byłby to wtedy najem okazjonalny czy są inne możliwości?

    Odpowiedz

    Błażej Sarzalski 21 września, 2020 o 20:54

    Byłby to najem na działalność gospodarczą.

    Odpowiedz

    Tomasz 15 grudnia, 2020 o 14:47

    A jeśli mamy do czynienia z konstrukcją spółki komandytowej, w której komplementariuszem jest amerykańska spółka LLC (transparentna podatkowo i 100% kontrolowana przez obywatela polskiego), a komandytariuszem polska spółka z o.o. to czy zachodzi tu element bezpośredniej lub pośredniej kontroli podmiotu zagranicznego nad spółką polską wymagający, tym, samym, zezwolenia z MSWiA? Wszak LLC jako komplementariusz “kontroluje” polską spółkę komandytową z jednej strony, ale z drugiej strony ta sama LLC jest w 100% własnością obywatela polskiego.

    Odpowiedz

    Błażej Sarzalski 15 grudnia, 2020 o 15:17

    Dobre pytanie 🙂 To też zależy od tego jak definiujemy kontrolę. Niestety ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zna konceptu ostatecznego beneficjenta.

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

    Jeśli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej, napisz do mnie :)

    Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radcy Prawnego Błażej Sarzalski w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: