Od niedawna w Krajowym Rejestrze Sądowym, spółki będące „cudzoziemcami” w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą ujawniać, czy są także właścicielami nieruchomości. Na tej kanwie i na kanwie niedawnego komentarza pod wpisem dotyczącym spółek z Wyoming czas na kilka słów o nabywaniu nieruchomości przez spółki Delaware.
Pytanie, jakie często słyszę jest następujące:
Czy można nabyć nieruchomość na spółkę Delaware?
Odpowiedź jest oczywiście twierdząca, spółka taka posiada bowiem zdolność prawną i może być podmiotem praw i obowiązków, jak zwykle jednak, diabeł tkwi w szczegółach.
Po pierwsze, musimy przygotować się do samego aktu notarialnego nabycia nieruchomości i dysponować dokumentacją spółki, na którą składać się powinny co najmniej: certificate of good standing, certificate of incumbency, certificate of formation – wszystko oczywiście z klauzulami apostille, a nadto najlepiej jeszcze umowa spółki oraz uchwały o powoływaniu menedżerów, względnie certyfikaty uczestnictwa w spółce. Wszystko przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.
Po drugie, trzeba rozstrzygnąć kwestię, czy mamy do czynienia z cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, co wcale nie jest prostym zadaniem.
Najogólniej rzecz biorąc można bowiem interpretować ustawę na dwa sposoby. Ustawa uznaje za cudzoziemca bowiem: osobę prawną z siedzibą za granicą, a także nieposiadającą osobowości prawnej spółka osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego albo obcych osób prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. Cudzoziemcem nie jest zatem spółka nieposiadająca osobowości prawnej, w której wspólnikami są Polacy.
Jeżeli więc uznać, że spółka LLC z Delaware to osoba prawna to musimy traktować ją jako cudzoziemca, jeżeli natomiast uznać, że osobą prawną nie jest (nie posiada osobowości prawnej), a wspólnikiem spółki byłby Polak, to cudzoziemcem owa spółka by wcale nie była.
Czy spółka LLC jest więc osobą prawną?
Wątpliwości mogą wynikać po pierwsze z tego, że domyślnie owa spółka nie jest traktowana jako podmiot prawa podatkowego (co można jednak zmienić wybierając inny model opodatkowania), po drugie, z faktu że mówimy jednak o spółce, która opiera się na systemie common law. Stąd więc ostrożnie należy podchodzić do przypisywania tego typu spółkom koncepcji prawnych właściwych dla europejskiego, a w szczególności polskiego porządku prawnego.
Z dużą dozą ostrożności uznawałbym więc tego typu spółkę za osobę prawną – w związku z tym więc, za cudzoziemca.
W konsekwencji na nabycie nieruchomości potrzebne będzie zezwolenie MSW.
{ 12 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam a jak wygląda sprawa z aportem nieruchom. w polsce do 1 osobowej spółki lcc
O co konkretnie Pan pyta?
od 2016 roku mam założoną firmę w Woyoming. W 2019 r. założyłem oddział w Polsce mysląc o uruchomieniu produkcji m.in. na rynek amerykański.Niestety ten pomysł upadł została tylko niedokończona rejestracja spółki LLC Oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie.
Obecnie mam problemy finansowe i mam pytanie , czy możliwe jest przeniesienie nieruchomości aportem lub darowizną do spółki amerykańskiej LLC poprzez np. Oddział w Polsce ?
Czy są jakieś inne możliwości aby ewentualnie komornik w Polsce nie mógł ruszyć nieruchomości
Przeniesienie nieruchomości na spółkę LLC jest w teorii możliwe, niemniej w tym przypadku uznałbym to za czynność zmierzającą do uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela, być może nawet karalną na podstawie przepisów Kodeksu karnego
A czy mając jednoosobową LLC (rozliczaną standardowo) można legalnie w Polsce wynająć mieszkanie? Czy byłby to wtedy najem okazjonalny czy są inne możliwości?
Byłby to najem na działalność gospodarczą.
A jeśli mamy do czynienia z konstrukcją spółki komandytowej, w której komplementariuszem jest amerykańska spółka LLC (transparentna podatkowo i 100% kontrolowana przez obywatela polskiego), a komandytariuszem polska spółka z o.o. to czy zachodzi tu element bezpośredniej lub pośredniej kontroli podmiotu zagranicznego nad spółką polską wymagający, tym, samym, zezwolenia z MSWiA? Wszak LLC jako komplementariusz „kontroluje” polską spółkę komandytową z jednej strony, ale z drugiej strony ta sama LLC jest w 100% własnością obywatela polskiego.
Dobre pytanie 🙂 To też zależy od tego jak definiujemy kontrolę. Niestety ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zna konceptu ostatecznego beneficjenta.
Panie Błażeju, to jak to w końcu jest?
Czy transparentna podatkowo spółka LLC jest, oczywiście w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości, osobą prawną czy nie jest?
W końcu „przedmiotem troski” ustawy o nabywaniu nieruchomości jest raczej twarde, bezpośrednie bezpieczeństwo państwa, niż podatki, choć podatki też pośrednio przekładają się na bezpieczeństwo państwa.
Tak jak wspominałem w treści wpisu, ciężko rozsądzić do końca. Z jednej strony, trafia do mnie argument celowościowy, z drugiej, nie, gdyż argument celowościowy nie może przesłaniać nam językowej wykładni przepisów, które mówią o osobowości prawnej. W prawie amerykańskim ta koncepcja jest inaczej eksplorowana niż w prawie polskim, ale nie ulega raczej wątpliwości, że spółka LLC ma status tzw. legal entity – bytu prawnego, osoby prawnej. Problem jest bardziej w tym, że cywilne prawo amerykańskie niekoniecznie czyni rozróżnienie między posiadającymi zdolność prawną jednostkami nieposiadającymi osobowości prawnej (haha, to jest w ogóle taki zabawny koncept, patrząc z punktu widzenia praktyki), jak polska spółka jawna, a osobami prawnymi.
Dlatego spodziewam się, że żaden notariusz nie pozwoli takiej spółce na nabycie nieruchomości bez zgody Ministra i jakbym był notariuszem to też stosowałbym takie ostrożnościowe podejście.
Czy tego rodzaju ostrożnościowe podejście powinno również dotyczyć lokali mieszkalnych?
Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (mieszkania z pokojami i pomieszczeniami pomocniczymi jak kuchnia czy łazienka) nie wymaga uzyskiwania zezwolenia, chyba że mieszkanie jest położone w strefie nadgranicznej.