Jak nabyć nieruchomość na spółkę LLC, albo spółkę z udziałem spółki LLC?

Błażej Sarzalski        19 lipca 2017        Komentarze (2)

Od niedawna w Krajowym Rejestrze Sądowym, spółki będące „cudzoziemcami” w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą ujawniać, czy są także właścicielami nieruchomości. Na tej kanwie i na kanwie niedawnego komentarza pod wpisem dotyczącym spółek z Wyoming czas na kilka słów o nabywaniu nieruchomości przez spółki Delaware.

Pytanie, jakie często słyszę jest następujące:

Czy można nabyć nieruchomość na spółkę Delaware?

Odpowiedź jest oczywiście twierdząca, spółka taka posiada bowiem zdolność prawną i może być podmiotem praw i obowiązków, jak zwykle jednak, diabeł tkwi w szczegółach.

Po pierwsze, musimy przygotować się do samego aktu notarialnego nabycia nieruchomości i dysponować dokumentacją spółki, na którą składać się powinny co najmniej: certificate of good standing, certificate of incumbency, certificate of formation – wszystko oczywiście z klauzulami apostille, a nadto najlepiej jeszcze umowa spółki oraz uchwały o powoływaniu menedżerów, względnie certyfikaty uczestnictwa w spółce. Wszystko przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Po drugie, trzeba rozstrzygnąć kwestię, czy mamy do czynienia z cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, co wcale nie jest prostym zadaniem.

Najogólniej rzecz biorąc można bowiem interpretować ustawę na dwa sposoby. Ustawa uznaje za cudzoziemca bowiem: osobę prawną z siedzibą za granicą, a także nieposiadającą osobowości prawnej spółka osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego albo obcych osób prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. Cudzoziemcem nie jest zatem spółka nieposiadająca osobowości prawnej, w której wspólnikami są Polacy.

Jeżeli więc uznać, że spółka LLC z Delaware to osoba prawna to musimy traktować ją jako cudzoziemca, jeżeli natomiast uznać, że osobą prawną nie jest (nie posiada osobowości prawnej), a wspólnikiem spółki byłby Polak, to cudzoziemcem owa spółka by wcale nie była.

Czy spółka LLC jest więc osobą prawną?

Wątpliwości mogą wynikać po pierwsze z tego, że domyślnie owa spółka nie jest traktowana jako podmiot prawa podatkowego (co można jednak zmienić wybierając inny model opodatkowania), po drugie, z faktu że mówimy jednak o spółce, która opiera się na systemie common law. Stąd więc ostrożnie należy podchodzić do przypisywania tego typu spółkom koncepcji prawnych właściwych dla europejskiego, a w  szczególności polskiego porządku prawnego.

Z dużą dozą ostrożności uznawałbym więc tego typu spółkę za osobę prawną – w związku z tym więc, za cudzoziemca.

W konsekwencji na nabycie nieruchomości potrzebne będzie zezwolenie MSW.

Dlaczego spółki Delaware otwierają rachunki w Polsce?

Błażej Sarzalski        30 maja 2017        Komentarze (4)

W reakcji na mój wpis o trudnościach w zakładaniu rachunków bankowych dla spółek Delaware dostałem takiego maila od jednego ze stałych czytelników bloga:

Wiesz, tak czytam ten artykuł, zrobiłem to kilka razy, ale nie rozumiem, dlaczego spółka z Delaware miałaby tutaj zakładać rachunek. Na pewno o czymś nie wiem… Bo jak ja bym założył spółkę w D. to zyski z polskiej spółki bym transferował np. z tytułu wypłaty dywidendy.

Pozwolę sobie więc w miarę szybko i na gorąco odpowiedzieć dlaczego spółka Delaware mogłaby potrzebować rachunku bankowego w Polsce.

 Głównym nieporozumieniem, z którym spotykam się bardzo, ale to bardzo często, jest przyjęcie, że spółka Delaware  sama w sobie, z zarządem w Polsce, może służyć do tego aby optymalizować podatki. Wielokrotnie pisałem już na ten temat, że jeżeli ośrodek zarządzania taką spółką znajduje się w Polsce, to z faktu, że najczęściej jest to spółka podatkowo transparentna (czyli taka, która sama w sobie nie płaci podatku), wynika to, że podatki płaci jej polski wspólnik – rezydent podatkowy pięknego kraju nad Wisłą.

Gdyby więc używać spółki LLC do tego aby „transferować” dywidendy poza Polskę to oczywiście można mieć rachunek w obcym banku, ale nie zmienia to prostego faktu, że dochód z działalności takiej spółki tak czy siak opodatkowany jest w Polsce.

Wiele osób akceptuje ten fakt i nie ma potrzeby wyciągania pieniędzy poza polski system bankowy, bo potrzebują one tej spółki do zupełnie innych celów, np. powołując spółkę LLC do ochrony kapitału albo zachowania anonimowości wobec szeroko pojętego „rynku” (o najczęstszych powodach zakładania spółek LLC poczytasz tutaj).

To oczywiste, że lepiej aby konto takiej spółki było poza Polską, jeżeli chce się szukać anonimowości, ale jeżeli chodzi tylko o zabezpieczenie przed ryzykownym przedsięwzięciem i ochronę aktywów, to bank polski nadaje się do tego jak każdy inny bank w krajach o stabilnym systemie bankowym.

Jeżeli jednak ktoś myśli o wehikule korporacyjnym, czyli rozwiązaniu, w którym spółka Delaware zakładana jest przez spółkę z raju podatkowego (typową spółkę offshore) celem prowadzenia globalnego biznesu, to szukanie możliwości założenia konta bankowego w Polsce rzeczywiście może mijać się z celem. Przede wszystkim dlatego, że banki same będą niechętne do obsługi takiego klienta, po drugie regulacja CFC (zagranicznych spółek kontrolowanych) nakazuje polskim rezydentom spowiadać się z dochodów tego typu struktur, więc jeżeli komuś zależy na tym aby nie być na „świeczniku” to na pewno nie będzie otwierał konta w Polsce.

Taka osoba,  jeżeli chce to zrobić legalnie, to pewnie w ogóle zmieni rezydencję podatkową na kraj przyjaźniejszy tego typu operacjom (np. Słowacja, która nie ma odpowiednika regulacji CFC) i będzie szukała konta bankowego w krajach, które nie wdrożyły CRS (standardu automatycznej wymiany informacji o beneficjentach rachunków bankowych), tylko po to, aby uniknąć choćby cienia nieprzyjemności ze strony władz kraju swojego obywatelstwa czy rezydencji podatkowej.

Banki coraz mniej chętne do obsługi firm Delaware

Błażej Sarzalski        29 maja 2017        Komentarze (2)

Z zasłyszeń wiem, że wiele polskich banków ma coraz mniejsze chęci na współpracę ze spółkami z Delaware. Wcale się nie dziwię, nie dość, że pojawiła się niezbyt interesująca banki ustawa FATCA (co doprowadziło w ogóle do problemów dla rezydentów amerykańskich w otwieraniu jakichkolwiek kont w Europie) to jeszcze coraz większy nacisk kładzie się na procedury zapewniające ochronę przed praniem brudnych pieniędzy i finansowaniem terroryzmu, to jeszcze wielu przedsiębiorców wykorzystuje te spółki w celach jawnie sprzecznych z przepisami ustawy podatkowej i nie płaci podatków w ogóle.

Mój partner biznesowy, Baltikumsbank na Łotwie nadal otwiera konta dla spółek Delaware, ale tylko tych, które są w stanie pokazać sprawozdania finansowe oraz zakupić produkty inwestycyjne banku.

Z banków w Polsce, jedynym, który nie „wygłupia” się za bardzo jest ING Bank Śląski, ale i tak nowe procedury wymagają przedstawienia dodatkowej dokumentacji (certyfikaty uczestnictwa w spółce LLC), a najlepiej jakby właścicielem spółki był Polak, dla obcokrajowca mogą nie chcieć założyć rachunku.

W tej sytuacji ciekawą alternatywą może być otwarcie rachunku bankowego poza Unią Europejską, w kraju który nie wdrożył powszechnego standardu wymiany informacji (CRS).

Co ma ludzkie mleko do spółki w Delaware

Błażej Sarzalski        13 marca 2017        Komentarze (0)

Jakiś czas temu Rafał Chmielewski przeprowadził ze mną wywiad dotyczący spółek w Delaware i ich potencjalnego użycia. Poruszaliśmy różne wątki związane z firmą w Stanach i tym profilem działalności mojej kancelarii. Oto co mu, między innymi, powiedziałem:

Jeżeli pod pojęciem „inwestycja” rozumiemy szukanie wartości niekoniecznie pieniężnych, ale na przykład poczucia stabilności, bezpieczeństwa, oszczędności czy też nowych kontaktów biznesowych, poszerzenia horyzontów, to uważam, że kontakty z przedsiębiorcami zagranicznymi nie stanowią ekstrawagancji, ale jedną z naturalnych ścieżek, którymi może podążać wiele nawet małych biznesów. (…)

Podczas przeglądania stron internetowych trafiłem na amerykańskich serwis oferujący sprzedaż ludzkiego mleka, z dostawą kurierem do wielu dużych miast, można było wybrać kolor skóry dawczyni, wiek, a nawet przeczytać notki degustacyjne! Byłem zszokowany, ale to pokazuje, że Stany to jest rynek, na którym można odpowiedzieć na każdą potrzebę klienta i wciąż mieć z tego zysk, ba, można nawet taką potrzebę wykreować!

Chcąc założyć rachunek w Stanach Zjednoczonych należy się liczyć z koniecznością samodzielnego odwiedzenia banku z kompletem wymaganej dokumentacji. Dobra wiadomość jest jednak taka, że nie musimy otwierać od razu rachunku w Stanach.

Cały wywiad znajdziesz na blogu Rafała Chmielewskiego: Ja, przedsiębiorca.

Dyrektorzy nominowani w spółkach Delaware

Błażej Sarzalski        06 marca 2017        Komentarze (3)

W odróżnieniu od wielu lokalizacji offshore usługa tzw. dyrektora nominowanego (czy też powierniczego) nie jest powszechna dla spółek prawa Delaware. Agenci i firmy zajmujące się ich tworzeniem oraz rozwiązaniami prawnymi i organizacyjnymi związanymi ze spółkami wręcz odradzają korzystanie z tego typu usług.

Poniżej dwa przykłady wypowiedzi amerykańskich specjalistów w zakresie tworzenia i utrzymywania spółek Delaware.

Klienci zamieszkujący kraje z opresyjną administracją, która może zająć w każdej chwili ich aktywa i fundusze często pytają nas o usługi nominowane. Gdy słyszymy straszne historie o tym, co ludzie muszą przeżywać w swoich krajach zamieszkania, od razu czujemy się lżej, nawet myśląc o naszych wysokich podatkach (przynajmniej przez kilka minut).

Usługi nominowane nie są koniecznością gdy łączysz je ze spółką LLC stanu Delaware. Możesz wybrać nasz adres jako adres spółki i nie ma konieczności wymieniania wspólników lub menadżerów w dokumentach dostępnych publicznie. Nie marnuj więc swoich pieniędzy na płacenie komuś za to aby figurował w dokumentach rejestracyjnych spółki LLC. Nawet jeżeli wyszukasz internetowo dane o spółce, to nie dowiesz się o niej zbyt wiele. Oczywiście każdy może zamówić oryginalną kopię certyfikatu utworzenia spółki, ale po pierwsze, muszą za to zapłacić, a po drugie, wszystko co zobaczą to naszą nazwę jako organizatora spółki.

Nie zajmujemy się żadnymi usługami nominowanymi. Szczerze mówiąc, cała sprawa jest podejrzana. Jeżeli ustanawiasz nominalnego wspólnika to dajesz mu prawo do zrobienia wszystkiego z Twoją spółką Delaware.

Albo:

Nie, Błażej, nie świadczymy tego typu usług i nie rekomendujemy jakichkolwiek usług nominowanych. Widziałam już tyle sytuacji, które poszły w złym kierunku. Tacy ludzie muszą być w 100% godni zaufania i sądzę, że może być bardzo ciężko znaleźć takie osoby.

Ja ciągle jednak otrzymuję zapytania o tego typu usługi. I jakkolwiek zajmuję się także w mojej praktyce prawniczej takimi sprawami jak powiernictwo udziałowe, to zawsze uprzedzam klientów, że nie ma 100% pewności, że powiernik nie nadużyje zaufania, jakim go obdarza powierzający.

W dużej mierze jest to zawsze kwestia zaufania, jakie mamy do ludzi, ale jeżeli moi Amerykańscy agenci mówią, że tego typu usługi to zbyt duże ryzyko, to nie mogę odpowiedzialnie polecać jakichś osób trzecich w Stanach.

Dla zapewnienia anonimowości w Polsce i ochrony kapitału nie musisz korzystać z serwisu nominowanych menadżerów, jeżeli jednak naprawdę potrzebujesz takich usług to zapewnienie ich przez zweryfikowane przeze mnie, niekarane i godne zaufania osoby narodowości polskiej to koszt zaczynający się od kilkunastu tysięcy złotych rocznie, co nie obejmuje kosztów wykonywania przez te osoby praw spółki Delaware, kosztów dokumentacji, pełnomocnictw, aktów notarialnych itp. – uważam, że najczęściej nie warto.

P.S. Jeżeli chcesz wiedzieć jak było na Łotwie, to zapraszam tutaj.