Jak nabyć nieruchomość na spółkę LLC, albo spółkę z udziałem spółki LLC?

Błażej Sarzalski        19 lipca 2017        Komentarze (2)

Od niedawna w Krajowym Rejestrze Sądowym, spółki będące „cudzoziemcami” w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą ujawniać, czy są także właścicielami nieruchomości. Na tej kanwie i na kanwie niedawnego komentarza pod wpisem dotyczącym spółek z Wyoming czas na kilka słów o nabywaniu nieruchomości przez spółki Delaware.

Pytanie, jakie często słyszę jest następujące:

Czy można nabyć nieruchomość na spółkę Delaware?

Odpowiedź jest oczywiście twierdząca, spółka taka posiada bowiem zdolność prawną i może być podmiotem praw i obowiązków, jak zwykle jednak, diabeł tkwi w szczegółach.

Po pierwsze, musimy przygotować się do samego aktu notarialnego nabycia nieruchomości i dysponować dokumentacją spółki, na którą składać się powinny co najmniej: certificate of good standing, certificate of incumbency, certificate of formation – wszystko oczywiście z klauzulami apostille, a nadto najlepiej jeszcze umowa spółki oraz uchwały o powoływaniu menedżerów, względnie certyfikaty uczestnictwa w spółce. Wszystko przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Po drugie, trzeba rozstrzygnąć kwestię, czy mamy do czynienia z cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, co wcale nie jest prostym zadaniem.

Najogólniej rzecz biorąc można bowiem interpretować ustawę na dwa sposoby. Ustawa uznaje za cudzoziemca bowiem: osobę prawną z siedzibą za granicą, a także nieposiadającą osobowości prawnej spółka osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego albo obcych osób prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. Cudzoziemcem nie jest zatem spółka nieposiadająca osobowości prawnej, w której wspólnikami są Polacy.

Jeżeli więc uznać, że spółka LLC z Delaware to osoba prawna to musimy traktować ją jako cudzoziemca, jeżeli natomiast uznać, że osobą prawną nie jest (nie posiada osobowości prawnej), a wspólnikiem spółki byłby Polak, to cudzoziemcem owa spółka by wcale nie była.

Czy spółka LLC jest więc osobą prawną?

Wątpliwości mogą wynikać po pierwsze z tego, że domyślnie owa spółka nie jest traktowana jako podmiot prawa podatkowego (co można jednak zmienić wybierając inny model opodatkowania), po drugie, z faktu że mówimy jednak o spółce, która opiera się na systemie common law. Stąd więc ostrożnie należy podchodzić do przypisywania tego typu spółkom koncepcji prawnych właściwych dla europejskiego, a w  szczególności polskiego porządku prawnego.

Z dużą dozą ostrożności uznawałbym więc tego typu spółkę za osobę prawną – w związku z tym więc, za cudzoziemca.

W konsekwencji na nabycie nieruchomości potrzebne będzie zezwolenie MSW.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Sylwester Lipiec 19, 2017 o 17:39

Witam a jak wygląda sprawa z aportem nieruchom. w polsce do 1 osobowej spółki lcc

Odpowiedz

Błażej Sarzalski Lipiec 20, 2017 o 10:40

O co konkretnie Pan pyta?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis: